リフォームの相続税評価ってなに？

今回はリフォームの相続税評価についてお話していきます。

相続税について

まず相続税について解説していきます。2015年（平成27年）1月以前は相続税の額が「5,000万円＋（相続人数×1,000万円）」までは非課税でした。

しかし2015年（平成27年）1月からは、3,000万円＋（相続人数×600万円）に変更となっています。

相続税とは、親の持っている不動産・動産などの全ての財産が対象となっていますので、数千万円以上になることが多くあります。

相続に対する税金も必然的に高額となってしまうため、相続財産を税金をかけずに有効に減らすことが税対策とされています。

その対策の一つとして生前贈与という方法がありますが、受け取る金額によって贈与税がかかってきますので、よく調べてから生前贈与をすることが大切になってきます。

自己所有の土地に建物を建てている場合ですが、2013年（平成25年）11月以前は、建物部分は固定資産税の評価額で相続税の価値を算出していましたので、リフォーム（リノベーション）しても固定資産税評価額が増えることがありませんでした。

そのため相続対策の一環としてリフォームをされる方が多くいましたが、2015年11月以降、リフォーム部分も相続財産として評価することになり、再建築価額（リフォーム費用）から償却費相当額を差し引いた価額の70％相当額が相続税の対象となりました。

つまり、仮にリフォーム費用が1,500万円、償却費相当額450万円とした場合、（1,500万円－450万円）×70％＝735万円となり、この735万円が評価となるということです。

相続税の課税対象資産を少しでも減らすための生前贈与ですが、贈与額が1年当たり110万円を超えると贈与税の対象になります。しかし、リフォームを行う目的で贈与を受けた場合に限り税制優遇措置があります。

この場合、贈与を受ける者が直系尊属でなければいけないという決まりがあります。

直系尊属とは、両親・祖父母などの血のつながりがある親あるいは祖父母のことであり、これらから居住用の住宅購入資金や増改築資金として贈与され、贈与を受けた者も一定の条件を満たしていることが必要となります。

非課税金額は、平成28年10月～平成29年9月までの期間は良質な住宅の場合は1,200万円、それ以外の建物の場合は700万円。

平成29年10月～平成30年9月までの期間は良質な住宅の場合は1,000万円、それ以外の建物の場合は500万円となっています。詳しくは国税庁のホームページを参照して下さい。

二世帯住宅にリフォームして間もなく父親が他界したとします。この場合、相続人の条件が揃ったときに、土地の面積が330㎡までの土地の相続評価額は、本来の相続評価額から80％減額されて課税価格とされます。

相続人の条件とは、相続人と同居していることが前提となりますが、父親が老人ホームなどに居た場合にも小規模宅の場合は特例を受けることができます。

また、二世帯住宅であることも重要な条件となりますが、2014年1月から同じ敷地内の繋がっていない二世帯住宅も適用されるようになりました。ただし同居する子供に持ち家がないことも条件とされていますので注意が必要です。

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